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    山西譽利房地產咨詢評估有限公司

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    江蘇某公司房地產抵押估價報告示范文本

    時間:2010-05-20 15:41來源:未知 作者:admin 點擊:
    房地產抵押估價報告 (格式部分) 成套住宅 北京房地產估價師和土地估價師協會 二〇〇九年五月 聲明:在使用本文本時,如有疑議或需解釋,請由所在單位向北京房地產估價師和土地估價師協會提交釋疑申請。協會認為有必要,將以書面形式進行解釋或更正。 房地
    房地產抵押估價報告
    (格式部分)
    成套住宅
     
     
     
     
     
     
     
    北京房地產估價師和土地估價師協會
    二〇〇九年五月
     
    聲明:在使用本文本時,如有疑議或需解釋,請由所在單位向北京房地產估價師和土地估價師協會提交“釋疑申請”。協會認為有必要,將以書面形式進行解釋或更正。
     
     
     
    房地產抵押估價報告
     
     
     
     
     
     
     
      估價項目名稱:××(按房產證上的坐落)抵押價值評估
      委托方:
      估價方:
      估價人員:
      估價報告作業日期: 
      估價報告編號:


    目  錄


    致委托方函

    致函對象(為委托方的全稱)
    致函正文  ①估價對象位置、建筑面積、土地面積、權屬狀況、用途描述
    ②估價目的
    ③估價時點
    ④估價結果
    ⑤參與本報告評估的估價師
    ⑥房地產估價結果,包括市場價值、抵押價值
     
    特殊事項說明表

    現房屋產權性質
    建成年代
    土地使用權類型
    法定最高土地年限
    應補地價(元)
     
     
     
     
     

     
     
                     
       致函落款(為估價機構的全稱,并加蓋估價機構公章,法定代表人簽名)
                              二〇〇**年**月***日
     

    估價師聲明

    我們鄭重聲明:
    ⑴我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。
    ⑵本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論,但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。
    ⑶我們與本估價報告中的估價對象沒有(或有已載明的)利害關系,也與有關當事人沒有(或有已載明的)個人利害關系或偏見。
    ⑷我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》進行分析,形成意見和結論,撰寫本估價報告。
    ⑸我們已(或沒有)對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘(在本聲明中應清楚地說明哪些估價人員對估價對象進行了實地查勘),估價人員對估價對象的勘查限于估價對象的外觀和使用狀況,估價人員不承擔對估價對象建筑結構質量進行調查的責任,也不承擔對其他被遮蓋未暴露及難于接觸到的部分進行勘查的責任。
    ⑹沒有人對本估價報告提供了重要專業幫助(若有例外,應說明提供重要專業幫助者的姓名)。
    ⑺本報告估價結果僅作為委托方在本次估價目的下使用,不得做其他用途。未經本估價機構書面同意,本報告的全部或任何一部分均不得向委托方、報告使用者、報告審查部門以外的單位和個人提供,也不得以任何形式公開發表。
    ⑻本估價報告由XX公司負責解釋。
    ⑼參與本次估價的工作人員
       參加本次估價的注冊房地產估價師簽名(至少有兩名)

    估價師姓名
    注冊證書號
    簽    字
     
     
     
     
     
     

     
    參加估價人員:


    估價的假設和限制條件

    1說明本次估價的假設前提,未經調查確認或無法調查確認的資料數據,估價中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響,本估價報告使用的限制條件。
    ⑴合法、持續使用前提
    ⑵權屬清晰無異議,不屬于行政法規規定不得抵押的房地產
    ⑶依據合理
    ⑷租賃或租約的影響
    ⑸優先受償權利
    ⑹市場穩定、政策未有重大變化、排除不可抗力影響
    2報告使用者注意的事項:
    ⑴估價對象狀況和房地產市場狀況因時間變化對房地產抵押價值可能產生的影響;
    ⑵在抵押期間可能產生的房地產信貸風險關注點;
    ⑶合理使用評估價值;
    ⑷定期或者在房地產市場價格變化較快時對房地產抵押價值進行再評估。
    3估價報告應用的有效期


    估價報告

    一、委托估價方

    二、估價方

    **公司
    地      址:             
    法定代表人:
    房地產評估資質級別:                資質證書號:
    聯  系   人:                      聯系電話:    
     

    三、估價對象分析

    1、估價對象位置及坐落
    2、權益狀況分析
    (1)房產登記狀況

    房屋所有權證號
     
    產權性質
     
    房屋所有權人
     
    產別
     
    房屋座落
     
    樓號或幢號
     
    房號及部位
     
    房屋總層數
     
    所在層數
     
    建筑面積(m2)
     
    房屋用途
     
    房屋結構
     
    建成年代
     

    (2)土地登記狀況

    土地使用權證號
     
    土地使用權人
     
    土地使用權性質
     
    分攤土地面積(m2)
     
    用途
     
    年期
     
    其它
     

     
     
    (3)他項權利狀況
    抵押人
     
    抵押權人
     
    權利價值
     
    抵押設定日期
     
    (4)法定優先受償權利狀況
    (5)對價格的影響分析
    對估價對象存在的如抵押、租賃、共有權、查封和或有負債等對價格的影響進行分析。
    3、實物狀況分析
    (1)建筑物狀況
    ①公共部分:

    結構形式
     
    建筑類型
     
    外立面裝飾
     
    大堂設計裝修
     
    樓道裝修
     
    電梯間及轎廂裝飾
     
    層戶均數量
     
    供暖
     
    門禁系統
     
    供氣
     
    安全及消防監控
     
    熱水
     
    其他
     
             

    ②戶內部分:

    所在樓層
     
    使用狀況
     
    現狀用途
     
    景觀
     
    戶型
     
    臨街狀況
     
    采光、通風情況
     
    各房間朝向
     
    維護保養及成新狀況
     
    各個房間裝修情況的描述
     

     ③其它
    (2)小區狀況

    居住小區樓宇構成
     
    容積率
     
    交通組織方式
     
    景觀及綠化
     
    小區封閉性
     
    物業公司有無
     
    物業費標準
     
    車位狀況
     
    其它
     
               

    (3)對價格影響的分析
    4、區位狀況分析
     
    交通便捷度
    道路通達度、公交線路、區域主要道路、距公交站點距離 、距主干道距離、距地鐵(城鐵)站距離等因素的描述
    自然人文環境質量
    公園、大學、圖書館、煙囪、高壓線等因素的描述
    居住社區成熟度
    居住用地比例、居住小區規模、小區入住率、社區發展完善程度、居民構成、小區品質等因素的描述 
    基礎設施配套情況
     
    公建配套情況
    周邊商服、中小學、醫院等配套情況的描述
    未來發展潛力
     
     
         
     
    5、市場背景分析
    ⑴宏觀經濟形勢
    ⑵產業經濟狀況
    ⑶居住物業房地產市場狀況
    ⑷其他
    6、最高最佳使用分析
    遵循最高最佳使用原則,應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。

    四、估價目的

    為確定估價對象抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值

    五、估價時點

    估價對象抵押估價時點,原則上為完成估價對象實地查勘之日。但估價委托合同另有約定的除外。
    估價時點不是完成實地查勘之日的,應當在“估價的假設和限制條件”中假定估價對象在估價時點的狀況與在完成實地查勘之日的狀況一致,并在估價報告中提醒估價報告使用者注意。

    六、價值定義

    抵押價值為估價對象在估價時點的市場價值,等于假定未設立法定優先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優先受償款。
    法定優先受償款是指假定在估價時點實現抵押權時,法律規定優先于本次抵押貸款受償的款額,包括未繳納的綜合地價款,已抵押擔保的債權數額及其他。

    七、估價依據

    1、國家法律法規;
    2、住房和城鄉建設部、國土資源部等部門規章;
    3、北京市政府及有關部門的政策性文件;
    4、技術標準
    《房地產估價規范》【國標GB/T 50291-1999】
    《城鎮土地估價規程》【國標GB/T 18508-2001】
    5、委托方提供的相關資料:
    6、估價人員掌握的有關資料以及實地勘查所獲取的資料。

    八、估價原則

    ⑴遵循合法原則。
    ⑵遵循最高最佳使用原則。
    ⑶遵循替代原則。
    ⑷遵循估價時點原則。
    ⑸遵循謹慎原則。

    九、估價方法

    成套住宅抵押估價對同一估價對象應選用適宜的兩種估價方法進行估價,即市場比較法和收益法。

    十、估價測算過程

    (一)、估價測算過程
    1、比較法,運用市場比較法估價應按下列步驟進行:
    ⑴選取可比實例,對可比實例進行情況說明。
    ⑵建立價格可比基礎。
    ⑶進行交易情況修正。
    ⑷進行市場狀況修正。
    ⑸區位狀況修正。
    ⑹實物狀況修正。
    ⑺權益狀況修正。
    ⑻求出比準價格。
    市場法估價測算匯總表

     
    單位
    可比實例1
    可比實例2
    可比實例3
    說明
    一、成交價格
    總價
    元或萬元
     
     
     
     
    單價
    元/m2
     
     
     
     
    二、成交日期
    年   月
     
     
     
     
    三、建立比較基準后價格
     
     
     
     
     
    統一房地產范圍后價格
     
     
     
     
     
    統一付款方式后價格
     
     
     
     
     
    統一價格單位后價格
     
     
     
     
     
    四、交易情況修正后價格
     
     
     
     
     
    交易情況修正系數
     
     
     
     
    五、市場狀況調整后價格
     
     
     
     
     
    市場狀況調整系數
     
     
     
     
    六、房地產狀況調整后價格
     
     
     
     
     
    區位狀況調整后價格
     
     
     
     
     
    區位狀況調整系數
     
     
     
     
    實物狀況調整后價格
     
     
     
     
     
    實物狀況修正系數
     
     
     
     
    權益狀況調整后價格
     
     
     
     
     
    權益狀況修正系數
     
     
     
     
    七、測算結果
    總價
    元或萬元
     
     
    單價
    元/m2
     
     
                   

    2、收益法,運用收益法估價應按下列步驟進行:
    ⑴搜集有關收入和費用的資料;
    ⑵估算租賃收入(包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入);
    ⑶估算運營費用(包括物業管理費、供暖費、稅金等);
    ⑷估算凈收益;
    ⑸選用適當的報酬率或資本化率;
    ⑹選用適宜的計算公式求出收益價格。   
    收益法可參考下述公式:
                          
    其中:V——房地產在估價時點的收益價格
              A——房地產的未來第一年凈運營收益
              Y——房地產的報酬率
    g——凈收益逐年遞增的比例
              t——房地產的收益年限
     
     
    收益法估價測算匯總表:收益法估價測算匯總表

     
    單  位
    數  額
    說  明
    一、潛在毛收入
    元/年
     
     
    其中:潛在毛租金收入
    元/年
     
     
    減:空置和收租損失
    元/年
     
     
    空置率
     
     
    加:其他收入
    元/年
     
     
    二、有效毛收入
    元/年
     
     
    三、運營費用
    元/年
     
     
    四、凈收益
    元/年
     
     
    凈收益率
     
     
    五、收益期限
     
     
    六、報酬率或資本化率
     
     
    七、測算結果
    總價
    元或萬元
     
     
    單價
    元/m2
     
     

    注:1.運營費用率=運營費用/有效毛收入×100%
    2.凈收益率=凈收益/有效毛收入×100%=1-運營費用率

    十一、估價結果

    1. 確定估價對象的市場價值
    詳細說明估價結果及其確定的理由,如不同估價方法、結果合理性分析、權重確定及理由、加權結果。
    2. 確定估價對象的法定優先受償款
    (1)已抵押擔保的債權數額,以及其他法定優先受償款。
    (2)地價款(土地出讓金)的欠繳情況
    限制期以外的經濟適用房、兩限房,成本價、標準價、優惠價購房改房轉讓需要補繳地價款(土地出讓金)的標準、金額。
    3. 抵押價值
    抵押價值=市場價值-優先受償款


    變現能力分析

    1.估價對象房地產的通用性、獨立使用性或者可分割轉讓性。
    2.變賣時最可能實現的價格與評估的市場價值的差異程度。
    3.變現的時間長短以及費用、稅金的種類、數額和清償順序。
     


    附件

    ①   委托方的身份證明文件或營業執照復印件
    ②   估價對象的位置圖
    ③估價對象周圍環境照片
    ④估價對象內部廚房、衛生間及房間的照片,每個房間一張照片,有估價人員與勘察現場的照片
    ⑤權屬證明文件
    ⑥法定優先受償權利等情況的查詢資料和調查記錄
    ⑦估價中引用的其他專用文件資料
    ⑧估價人員和估價機構的資格證明等
    (責任編輯:admin)
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