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    山西譽利房地產咨詢評估有限公司

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    樓盤定價研究報告

    時間:2011-11-10 08:23來源:未知 作者:admin 點擊:
    項目名稱:長治市醫院專家公寓樓 委 托 方:長治市醫院 受 托 方:山西譽利房地產咨詢評估有限公司 注冊房地產策劃師:馬劍宏 徐志偉 注冊房地產估價師:李慶秀 王利波 作業時間:二〇一〇年六月四日至二〇一〇年六月十日 山西譽利房地產咨詢評估有限公司 地

    項目名稱:長治市××醫院專家公寓樓

    委  托  方:長治市××醫院

    受  托  方:山西譽利房地產咨詢評估有限公司

    注冊房地產策劃師:馬劍宏    徐志偉

    注冊房地產估價師:李慶秀    王利波

    作業時間:二〇一〇年六月四日至二〇一〇年六月十日

     

     

     

     

     

    山西譽利房地產咨詢評估有限公司

    地址:長治市英雄南路中南花園綜合A樓8層(046000)

    電話:0355-3033920  3035145

    傳真:0355-3010583

    網址:http://www.13930776662.com

    博客:http://blog.sina.com.cn/firstdata

    E-mail:gvso@msn.com

    __________________________________________________________________________________________________

    目 

     

    摘  要    2

    樓盤定價研究報告    5

    一、項目概況    5

    二、房地產權利狀況    6

    三、公寓戶型指標    7

    四、定價方法    8

    五、投資成本估算法    9

    成本費用估算表    11

    公寓樓戶型價格表    12

    六、可比樓盤量化定價法    12

    七、可比樓盤綜合因素量化統計    13

    定級因素說明表    14

    定級因素權重    18

    可比樓盤綜合因素量化統計表(一) 22

    可比樓盤綜合因素量化統計表(二) 26

    八、項目均價的確定    30

    長治中醫醫院專家公寓樓的綜合因素量化統計表    31

    九、項目樓層價格調整    35

    十、項目戶型價格調整    36

    公寓樓戶型價格表    37

    附  件    38

    __________________________________________________________________________________________________

    摘 

     

    1、估價項目名稱:長治市××醫院專家公寓樓

    2、委托估價方:長治市××醫院

    3、研究內容:

    對位于長治市府后西街324號(長治市中醫院專家公寓樓)房地產項目的內部銷售價格進行價格分析研究,供委托方參考。

    4、作業時間:二〇一〇年六月四日至二〇一〇年六月十日

    5、項目概況:

    長治市××醫院專家公寓樓項目位于對位于長治市府后西街324號,公寓樓為點式建筑,用途為住宅,框架剪力墻結構,地上17層為專家公寓樓,地下1層為儲藏室,建筑總面積8505m2,共1個單元,1層四戶,共68戶,分別為A、B、C、D四個戶型。項目總投資1100萬元,工程于2007年3月2日開工,并于2008年九月底主體竣工。設計配套標準為“七通一平”,即:通路、通電、通上水、通下水、通熱、通煤氣、通訊及場地平整。

    7、定價方法:

    7.1、投資成本估算法

    投資成本估算法是對開發建造類似房地產所需的各項必要費用之和為基礎再加上正常的利潤和應交納稅金得出估價對象房地產價格的一種方法。該專家公寓樓項目是為解決醫院常年聘任專家、教授的住宿問題,推動學術交流和技術合作,提升醫療救治整體水平,是在原劃撥的家屬院原址上進行建設的,屬長治市××醫院內部建設項目。因此,本次估算在運用成本法上不考慮土地成本、利潤、銷售等費用的估值。

    7.2、可比樓盤量化定價法

    此次選用可比樓盤量化定價法,是對住宅價格有影響的主要因素按其影響因素的不同分別確定權重,并對其中的每一單個因素根據其優劣賦予不同的分值,然后選擇與本項目類似的項目進行類比后分別一一賦予分值,其次根據權重乘以相應分值求和得出各項目的總分,再次通過所得出的各項目的總分與已知項目的均價按最小二乘法建立函數關系式得出擬售住宅項目的均價,最后根據位置、樓層、景觀、朝向等進行價格調整確定出項目的擬售價格。

    8、測算結果:(取整)

    8.1、投資成本估算法:

    專家公寓樓單價 = 2073.00(元/m2)

    專家公寓樓總價 = 2073.00×8505 = 1763.00(萬元)

    8.2、可比樓盤量化定價法

    專家公寓樓單價 = 2877.00(元/m2)

    專家公寓樓總價 = 2877.00×8505 = 2447.00(萬元)

    9、注冊房地產策劃師師簽字:

    姓  名            注冊號                           簽   

     

    馬劍宏       1001002002200024

     

    徐志偉       1001002002200025

     

    10、注冊房地產估價師簽字:

    姓  名            注冊號                           簽   

     

    李慶秀          1419980043

     

    王利波          1420000074

     

    11、房地產咨詢估價機構:

    咨詢機構負責人簽字:                           

                                 

                                     山西譽利房地產咨詢評估有限公司

                            

                                       二○一○年六月十日
     

    __________________________________________________________________________________________________

    樓盤定價研究報告

    一、項目概況

    1. 項目座落

        長治市中醫院專家公寓樓項目位于府后西街324號,依托主干道府后西街相鄰,并與其它支路相貫通,距長治市客運中心僅0.7km,2路、13路、17路、201路、202路、313路等多條交車線路在附近設有?空,交通便捷。

     

    2. 工程概況

    2.1. 建設單位:長治市中醫院

    2.2. 工程名稱:專家公寓樓

    2.3. 建設地址:長治市中醫院建設用地西南角

    2.4. 總建筑面積為:8505m2

    2.5. 建筑層數、高度:地下一層,地上十七層52.8m。

    2.6. 建筑結構:框架剪力墻

    2.7. 使用性質:本工程1-17層為專家公寓,地下室為儲藏室。

    2.8. 工程類別及工程特征:設計類別為二類,耐火等級為二級(地下層耐火等級為一級),抗震設防烈度7度,屋面防水等級為二級。

     

    3. 墻體工程

    3.1. 地下防水工程:地下室防水等為二級,采用剛柔兩道設防。地下室墻體采用全外包法。防....

    四、定價方法

    根據委托方提供的資料及項目的實際情況,此次測算項目內部銷售價格時選用投資成本估算法和可比樓盤量化定價法進行估算。

    1. 投資成本估算法

    投資成本估算法是對開發建造類似房地產所需的各項必要費用之和為基礎再加上正常的利潤和應交納稅金得出估價對象房地產價格的一種方法。

     

    2. 可比樓盤量化定價法

    此定價方法指的是對住宅價格有影響的主要因素按其影響因素的不同分別確定權重,并對其中的每一單個因素根據其優劣賦予不同的分值,然后選擇與本項目類似的項目進行類比后分別一一賦予分值,其次根據權重乘以相應分值求和得出各項目的總分,再次通過所得出的各項目的總分與已知項目的均價按最小二乘法建立函數關系式得出擬售住宅項目的均價,最后根據位置、樓層、景觀、朝向等進行價格調整確定出項目的擬售價格。

    五、投資成本估算法

    投資成本估算法是對開發建造類似房地產所需的各項必要費用之和為基礎再加上正常的利潤和應交納稅金得出估價對象房地產價格的一種方法。該專家公寓樓項目是為解決醫院常年聘任專家、教授的住宿問題,推動學術交流和技術合作,提升醫療救治整體水平,是在原劃撥的家屬院原址上進行建設的,屬長治市××醫院內部建設項目。因此,本次估算在運用成本法上不考慮土地成本、利潤、銷售等費用的估值。

     

    1. 房地產項目投資成本費用估算匯總及計算依據

    1.1. 建安工程費

    主要指建造建筑物所發生的建筑工程費用,設備采購費用及安裝工程費用等。一般按樓層和結構進行估算。

    根據目前同地區類似結構、層高建筑物的建筑安裝工程造價情況,結合《山西省建筑工程投資估算指標》及項目本身的實際情況,綜合確定該項目的建筑安裝工程費用為1500元/㎡。

    1.2. 前期工程費

    項目前期規劃、設計、可研費用可按總投資的一定百分比進行估算,水文地質勘察可根據工程量估算,三通一平的費用可根據實際工程量計算。一般前期工程費占建安工程費的3.5%—6%。

    1.3. 基礎設施建設費

    建筑物2米以外和項目用地規劃紅線以內的各種管線和道路工程。一般按實際工程量估算,通常占建安費的15%左右。

    1.4. 公共設施配套建設費

    居住小區內為居民服務配套建設的各種非營利性的公共配套設施的建設費用。一般按規劃指標和實際工程量計算,也可按配套項目的建筑面積和單價來計算,也可按建安費的3%—5%估算。

    1.5. 開發期間稅費

    各地區不同,繳納的稅費也不同。一般按建安費的8%—15%估算。

    1.6. 不可預見費

    一般取1—7項之和的1%—3%,或建安費的2%-5%。

    1.7. 管理費用

    一般取開發成本的2%-3%。

    .......

    .....

    ...

    ..

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