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    收益法評估大型空置商業物業思路探討

    時間:2015-10-08 08:25來源:未知 作者:admin 點擊:
    前言 通常來說,大型商業物業投資者,多采用委托專業的租賃公司為其經營管理招租事宜或是將物業整體性出租給專業租賃公司或其它大型商業運營商等方式,從而獲得較為長期穩定的租金收益。大型商業物業由于規模大、經營難度高等特點,對管理者的招商運營能力要
    前言
    通常來說,大型商業物業投資者,多采用委托專業的租賃公司為其經營管理招租事宜或是將物業整體性出租給專業租賃公司或其它大型商業運營商等方式,從而獲得較為長期穩定的租金收益。大型商業物業由于規模大、經營難度高等特點,對管理者的招商運營能力要求非常高,另外,近年由于電子商務的快速發展以及地產商盲目的擴展商業地產,大型商業物業空置現象越來越普遍,應當值得廣大估價師們充分關注。
    在實踐中,大型商業物業市場交易通常以大宗整體買賣為主,難以收集到交易詳細資料,應用市場比較法評估存在很大的難度,故通常會選擇收益還原法進行評估。然而,應用收益還原法評估大型空置商業時亦是難點重重,下面根據本人對房地產估價理論與方法的理解,結合估價實踐經驗,對收益還原法評估大型空置商業物業存在的認識上的偏差進行分析,以期對估價行業未來的發展提供一點思考。
     
    一、大型空置商業物業評估存在的問題
    1、對空置產生影響的重視程度不夠
    商業作為一種典型的投資性物業,最終都需要通過出租或者自用(也可視為機會成本)來收回投資,實現回報,因此,商業一旦空置就會對投資者的回報產生影響,從而對其自身的價值產生影響?罩糜绕涫情L期空置會對物業價值產生貶損,這已是估價師的共識,但是,對空置產生影響的重視程度不夠。
    首先,對物業空置的原因關注度不夠。大型商業物業空置的原因大致可以分為自身缺陷、地段缺陷兩種:自身缺陷包括建筑設計缺陷(格局、層高、配套設施等方面)、權屬人運營管理能力欠缺等;地段缺陷包括,可能是開發商因定位失誤導致的,可能是因城市變遷導致的。我們不難看出,有的缺陷是先天難以彌補的,有的是后天可以彌補的,因此,不同空置原因對物業價值的影響程度是不一樣的。其次,對物業空置時間關注度不夠。關注物業空置時間長短通常有助于我們對物業空置原因進一步了解。
    2、評估過程趨于簡單化,結果導向嚴重
    如何將空置產生的影響進行量化是估價實踐中面臨的一大難題,因此,許多估價師在評估大型空置商業物業時,通常以評估結果為主導,在租金水平、空置率、報酬率等因素取值中予以適當考慮,忽略了對評估思路、評估過程的合理性判斷。簡單來說,假如正常物業市場價格為15000元/平方米,空置物業評估時估價師們會按照一定的折扣率考慮價值貶損先對物業定價,然后在各參數選取時進行適當修正求取其市場價格,這是目前估價師們經常采用的邏輯思維。
     
    3、應用收益法評估的前提條件缺乏
    收益法是以預期原理為理論基礎,將估價對象未來各期的凈收益選用適當的報酬率折現到價值時點相加來求取估價對象價值。從收益法原理及概念不難理解,收益法評估前提是基于物業的可持續經營,也就是說未來有限年內收益的可持續獲得性。但是,對于大型空置商業物業來說,收益的可持續性明顯存在困難。一般來說,正常大型商業物業實現經營都需要經過前期策劃、招商、裝修、運營管理等階段,花費時間在1-2年左右,而對于空置大型商業物業來說,需要花費的時間更長,尤其是一些已經空置多年的商業物業。因此,在應用收益法評估大型空置商業物業時其前提條件缺乏。
     
    二、收益法評估大型商業物業思路探討
    1、空置大型商業物業收益現金流分析
    從收益法原理及其計算公式可以理解,收益法是基于對物業未來收益年限內收益現金流的模擬而得出的,因此,客觀合理的分析模擬大型商業物業未來現金流是采用收益法評估的前提條件。
    根據前面對大型商業物業經營階段的劃分可以看出,未來要實現預期收益現金流大致需要分為以下幾個階段:
     
    ①前期準備期
    對于大型空置商業物業尤其是長期空置物業來說,一般都會存在權屬爭議、長期拖欠物業管理費、物業配套設施欠缺等各種問題,實現預期租賃或經營收益還需要經過一段時間的前期準備期才能進入正常的招商期。
     
    ②招商期
    包括管理團隊成立、招商方案確定、招商洽談、合約簽訂等階段。
     
    ③運營管理期
    成功招商后,后期運營管理對于實現持續的現金流是非常重要的,包括日常運營維護、商家更換等。
    也就是說,在前期準備階段、招商階段,大型空置商業物業是無法實現現金流入的,相反會產生一定的現金流出,只有成功招商后進入運營階段方可實現凈現金流。這與目前許多估價師固有的現金流出流入相匹配的思路有不同之處。
     
    2、收益法評估注意事項
    根據上面對大型空置商業物業現金流的模擬分析,在實踐評估中需要注意以下兩個方面:
    首先,需要結合物業空置原因等實際情況分析確定各階段所需時間。
    其次,由于不同階段所產生的費用名稱、費用數額不同,需要對各階段的運營費用進行分析與估算。
     
    3、收益法評估的難點
    假如我們按照上述思路采用收益法評估大型空置商業物業,雖然我們根據實際情況對大型空置商業物業未來的現金流進行模擬分析,但是在實踐中也存在一定的困難,例如:目前收益法評估時,運營費用的估算通常是以年租金收益為基數采用一定費率的方式計取,但在前期準備階段、招商階段尚未產生租金收益,難以按照原來的評估思路對這兩階段的費用支出進行分析與估算。另外,不同階段的報酬率取值。由于前期準備階段、招商階段只是產生費用支出,無法產生回報,理論上來說不存在報酬率的說法,應該只是需要考慮資金的時間價值而已。
     
     
    結語:
    大型商業物業由于市場交易欠活躍,在評估實踐中收益法為其主要評估方法,但收益法是一種理論性很強,難以把握和平衡,需要估價師擁有豐富的實踐經驗以及對商業物業價值形成有足夠的認識本文僅是本人根據對收益法的理解,結合自身估價經驗所作出的認識,尚有一些地方有待完善與檢驗。
    (責任編輯:admin)
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