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    加油站市場價格評估研究

    時間:2015-10-12 08:02來源:未知 作者:admin 點擊:
    一、加油站的概念及影響其價格的主要因素及特點 ( 1 )概念 加油站是汽車增添燃料的場所,主要由地下貯油罐、加油柱和管理室三部分組成。它的主要任務是貯存、保管、供應汽車用燃油(汽油和柴油)和潤滑油等。大多設置在交通干道處,即公共加油站。此外,尚有
    一、加油站的概念及影響其價格的主要因素及特點
    1)概念
    加油站是汽車增添燃料的場所,主要由地下貯油罐、加油柱和管理室三部分組成。它的主要任務是貯存、保管、供應汽車用燃油(汽油和柴油)和潤滑油等。大多設置在交通干道處,即公共加油站。此外,尚有自用加油站,僅歸某單位自用。加油站還應有足夠的場地供車輛加油時通行、臨時停放、安裝消防設施和綠化之用。
    加油站特許經營,是指特許人通過簽訂合同將有權許可他人使用的與加油站經營有關的商號、注冊商標、專有技術、經營模式、經營技術、服務標準等授予其他加油站使用,被授權的加油站按照合同約定在統一特許經營體系下從事成品油零售經營及相關服務,并向授權企業支付相應費用。其中,授予他人特許經營權的企業為特許人,被授予使用特許經營權的加油站稱為被特許人。
     
    2)影響加油站價格的主要因素及加油站的特點
    1)影響加油站價格的主要因素
    加油站作為一種特殊用途的經營性資產,位置極其重要并且區域分布性較強。
    一般說來,各加油站的建筑結構及質量、用料、工藝及設備、設施條件等大同小異,對其經營收益的影響也較小,加油站的經營收益主要取決于臨路條件和車流量,另外,加油站的車輛進出口條件等對其經營收益也有影響。因此,位于同一區域的類似規模、設備條件和相同油價水平的兩個加油站,可能因為所臨道路條件、交通車流量等的不同,經營收益有很大差別?梢赃@么說,加油站價格主要取決于位置,位置條件決定下的土地的價格更是加油站價格的主要構成部分。同一區域內的影響加油站價格的主要指標有:道路密度、車流量和加油站分布密度等。加油站區位主要影響因素及其指標可大致歸類如下:
     
     
     
    表:加油站區位主要影響因素及其指標


     
    2)加油站的主要特點
    (1)單一性;(2)分散性;(3)受限性;(4)行業壟斷性;(5)價值量普遍較高。
     
    二、加油站及加油站用地評估過程中應注意的問題
    1)加油站的土地使用權價值和特許經營權價值密不可分
    加油站離開了特許經營權就不成其為“加油站”,其土地使用價值將大打折扣。同時在加油站的整體資產價值中,土地和特許經營權是加油站收益的根本基礎,土地座落決定加油站的區位,包括臨道路類型(或者說所臨道路機動車通行量)、車輛進出的方便度、區域加油站布局密度間距、安全限制等,也就是決定了加油站的收益多少,而特許經營權是實現這種收益的充要條件,二者密不可分,因此就一具體加油站看土地與特許經營權是不可割裂的權益。在加油站抵押、作價出資等日常性評估中我們認為不應剝離特許經營權收益(或者說壟斷收益),因為就一具體加油站看,特許經營權是不可分離的,但特許經營權權益本身是無形的,它可以分離異地附著土地經營。我們可以拿加油站與房地產作一個類比,正如一宗房地產的土地使用權與其地上建筑物密不可分一樣(雖然估價中有房地分估法),土地與特許經營權同樣是不能分割的。
     
    2)抵押、作價入股目的的加油站土地評估中的價格定義問題
    在加油站土地抵押貸款、作價入股等日常性的評估中,我們主張不剝離特許經營權價值,因此在土地價格定義除了估價對象宗地的權利狀況、用途、容積率、使用年期、開發程度、估價基準日等六大基本要素外,應將加油站的特許經營權因素納入宗地的價格定義中,并應在土地估價結果一覽表中“土地估價結果的限定條件”、“其它需要說明的事項”予以披露和說明。
     
    3)加油站拆遷補償評估中應注意特許經營權的問題
    加油站拆遷補償評估中,當加油站被拆遷終止經營不再易地經營進行補償評估時,加油站評估應含特許經營權價值。當加油站被拆遷進行土地置換易地經營進行補償評估時,考慮特許經營權,將被拆遷宗地和置換宗地均按可持續經營條件含特許經營權價值進行評估,二者差額作為補償依據。
     
    三、加油站整體資產評估的技術路線
    加油站為收益性的資產,其整體資產評估自然用收益法來評估最科學。其年收益測算可以從加油站的歷史經營收入情況推算其預期收益,結合周邊其它類似加油站的歷史經營情況來推算加油站的客觀收益。
     
    四、加油站評估案例分析——深圳市湖騰達加油站
    1、概況
    深圳市湖騰達加油站于2001年1月18日正式營業,自開業以來,經濟效益良好。2007年該公司完成銷售收入12,507萬元,實現利潤804萬元,資產總額7,590萬元,凈資產4,364萬元。目前加油站四周建有圍墻、單層建筑物2棟及2層建筑物1棟。加油站上方建有一波浪形鋼制棚架。2棟單層建筑物分別為壓縮機房及洗手間,2層建筑物為綜合樓用途:第1層為收費站及小型超市、第2層自用作辦公用房。加油站上方建有一波浪形鋼制棚架,地上安裝7臺加油機,設44支加油槍。地下安裝5個油罐和2個汽罐。
    湖騰達加油站主要從事0#柴油、90#清潔汽油、93#清潔汽油、97#清潔汽油、98#清潔汽油成品油零售經營業務,因臨近文錦渡海關,特別以香港入境貨柜車輛為主;成品油由中石化深圳市石油分公司統一掛牌零售價格,使用中石化能源卡網絡加油系統和深銀聯電子結算系統。
     
     
     
    2、估價對象的產權登記資料


     
    3.評估目的:為抵押貸款提供價值參考依據
     
    4.評估基準日:(略)
     
    5.評估方法及過程
    根據實地勘察和對臨近地區的調查,及所擁有的材料,本標的評估宜采用收益法。本次評估共搜集到3個深圳市加油站的財務信息,其財務報表列示如下:
     
    表:深圳市某3個加油站近3年財務信息(已審計)


    a)銷售收入
    根據該加油站的會計報表,2007年其主營業務收入為12507萬元(不含增值稅),通過市場調查并結合深圳市羅湖區類似加油站收入狀況考察了解,并與評估標的作比較分析,該加油站近幾年來的主營業務收入有遞增之勢,故將其正常運營的月均主營業務收入確定為1200萬元(不含增值稅),則有:
    年銷售收入=1200×12=14400(萬元)
     
    b)銷售成本
    銷售成本為加油站商品購入價款(不含增值稅),經對上述3家加油站近三年的銷售成本核查,測算該銷售成本約占銷售收入的89%,即:
    銷售成本=14400×89%=12816(萬元)
     
    c)營業費用、管理費用及財務費用
    營業費用包括工作人員的工資費用及福利費、交通運輸費、廣告費等,經對上述3家加油站近三年的的三大費用核算,測算營業費用、管理費用及財務費用約占銷售收入的5%,即:
    營業費用=14400萬元×5%=720萬元
     
    d)營業稅金及附加
    其城建稅及教育費附加按應繳增值稅的4%計算,增值稅稅率為17%,即:營業稅金及附加=增值稅×4%=[14400-12816]×17%×4%=10.77萬元
     
    e)年營業利潤
    年營業利潤=銷售收入-銷售成本-營業費用、管理費用及財務費用-營業稅金及附加
    =14400-12816-720-10.77
    =853.23萬元
     
     
    6、所得稅
    根據深圳市企業所得稅稅率有關規定,2009年至2011年企業所得稅稅率分別為20%、22%、24%,從2012年開始企業所得稅稅率為25%,則:
    2009年企業所得稅=年營業利潤×20%=170.65萬元
    2010年企業所得稅=年營業利潤×22%=187.71萬元
    2011年企業所得稅=年營業利潤×24%=204.78萬元
    2012年以后每年的企業所得稅==年營業利潤×25%=213.31萬元
     
    7、凈收益a
    凈收益a=年營業利潤-所得稅
     
    8、收益年限n
    其《房地產證》記載的土地使用年限40年(2000-06-09至2040-06-08),則其剩余收益年限n為31.4年。
     
    9、折現率r
    采用資本資產定價模型(CapitalAssetPricingModelor“CAPM”)。CAPM是通常估算投資者收益要求的方法。它可以用下列公式表述:
    r=Rg+β(Rm-Rg)+Rsp
    其中:Rg=無風險報酬率;
    β=Beta企業風險系數;
    Rm=市場期望報酬率;
    Rm-Rg=市場風險溢價
    Rsp=規模調整系數。
    經測算,確定折現率為12.2%(由于篇幅關系,折現率的詳細測算過程從略)。
     
    10、加油站整體資產價值的確定
    收益法計算公式:V=A1/(1+r)+A2/[(1+r)2)]+……+An/[(1+r)n]
    其中:
    V表示加油站整體資產的價格;
    a表示加油站年凈收益;
    r表示加油站折現率(12.2%);
    n表示加油站的有效使用年限(31.4年)。
    數據代入計算公式可得評估價值=4,780(萬元)(取整)
    (責任編輯:admin)
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