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    房地產估價機構在金融領域的服務機會

    時間:2015-10-19 09:47來源:未知 作者:admin 點擊:
    傳統的房地產估價機構一直以來在金融服務中占比很小,主要的金融服務客戶是銀行。房地產估價機構提供給銀行的服務,核心的產品是房地產抵押估價,這部分業務在大多數機構的收入里,占據絕對比重。但是,隨著估價機構同質化競爭的加劇,互聯網技術的廣泛運用,
    傳統的房地產估價機構一直以來在金融服務中占比很小,主要的金融服務客戶是銀行。房地產估價機構提供給銀行的服務,核心的產品是房地產抵押估價,這部分業務在大多數機構的收入里,占據絕對比重。但是,隨著估價機構同質化競爭的加劇,互聯網技術的廣泛運用,抵押評估特別是個貸抵押評估收費連年降低,其對應的業務收入已很難維持估價機構的發展。
    當前,隨著中國資本市場的繁榮與發展,金融改革的不斷深化,金融服務領域不斷擴大,F在的金融機構除了銀行以外,還有資產管理公司、小額貸款公司、保險公司、擔保公司、信托公司、證券公司、基金公司、P2P網絡平臺、按揭公司、票據公司、保理公司、典當行等等,隨著客戶群體的增多,配套服務需求多樣化、個性化,房地產估價機構在金融服務領域的市場機會得到了很大的延伸。
    本文通過對全國排名前十的房地產評估機構業務構成的研究,結合房地產評估公司的未來發展方向,總結除房地產估價機構的金融服務機會主要在以下兩個方面。
     
    1.在最核心的銀行客戶系統里延伸服務鏈條
    在現有銀行抵押貸款評估業務之外,對銀行內部其他不同部門,有針對性地開發估價產品和服務內容。
     
    1.1授信審批及信貸管理部門——數據庫、市場研究及價值復核
    針對授信審批部門以及信貸管理部門,提供房地產數據庫、房地產市場分析及價值趨勢判斷研究、存量正常類抵押物價值復核等產品服務。
     
    客戶面對的核心問題:
    目前的房地產市場狀況如何?
    未來抵押物價值有何變化趨勢?
    哪些押品會出現貸后風險?
    押品復核服務要點:
    建立指標盤,定期監控住宅、商業、辦公、工業等各類物業價格變化;
    系統研究整個城市以及各個板塊的房地產市場狀況;
    在宏觀經濟及政策、城市人口、城市規劃的研究基礎上,判斷城市房地產發展趨勢;
    根據銀行提供的抵押物,計算房價的變化幅度以及有效抵押率,判斷押品貸后風險。
     
    1.2個人金融部——自動估價系統查詢、網上報告
    針對個人金融部,提供自動估價系統查詢、網上報告、數據分析等服務產品;
    客戶面對的核心問題:
    如何快速查詢價格?
    如何快速得到評估機構的簡易報告?
    自動估價系統服務要點:
    建立龐大的房地產價格數據庫,開發方便快捷的自動估價系統;
    加強網上報告的審核效率,讓客戶可以網上打印報告。
     
    1.3資產保全部——金融不良資產定價及處置服務
    針對資產管理保全部門,提供金融不良資產定價及處置服務。
    客戶面對的核心問題:
    不良資產的往往具有瑕疵,如何定價?
    打包資產項目眾多,處置時間緊迫,如何提高工作效率?
    在保證價格合理的情況下,資產包如何快速處置變現?
    不良資產定價及處置服務要點:
    讓銀行及時提供所需要的各類資料(包括授信資料及保全資料、銀行經辦人聯系方式、企業聯系方式),安排好查勘人員、查勘時間,規劃好查勘路線;
    根據不良資產的產權狀況、理清抵債資產是否存在瑕疵,并依據現有的法律法規理清完善產權需要的行政程序、所需費用等,從而確定產權狀況對抵債資產價格的影響程度,結合市場交易情況,最終確定抵債資產的價格;
    除了司法處置、邀請資產管理機構投標之外,估價機構可以針對比較重要的抵押物進行處置變現全程服務(前期策劃——競買會舉行——簽約過戶),成功的解決客戶的核心問題。
     
    1.4分行戰略及規劃部門——選址規劃咨詢
    針對分行戰略及規劃部門,提供營業網點區域選址、租金咨詢及談判、城市營業網點規劃調整方案研究等服務產品。
    網點選址、租金咨詢及談判一般銀行會提供備選方案,是估計機構可以提供的初級產品,相對而言比較容易操作。而城市營業網點的規劃調整方案是一項系統的工程,需要研究的深度和廣度都要大得多。
    客戶面對的核心問題:
    城市發展趨勢如何判斷?
    銀行的目標客戶分布如何?
    目標功能區如何劃分?
    各片區的社會經濟現狀如何?
    各片區營業機構如何配置?
    未來規劃網點選址遵循哪些原則?
    未來規劃網點的租金情況如何?
    未來規劃網點具體實施計劃怎樣?
    網點規劃服務要點:
    開展金融消費者行為特征調查抽樣研究,進行零售銀行目標客戶定位研究工作。
    對主城區金融需求點、營業網點和城市發展規劃等地理信息資料進行調查研究,并進行圖上作業,劃分金融功能區,完成營業網點開發的目標市場定位研究。
    以上研究分析基礎上,開展營業網點進行總量研究、功能類型研究定位工作。
    營業網點規劃、布局和選址建議。
     
    2.將服務拓展到非銀行金融機構
    非銀行金融機構的業務范圍及服務需求與銀行有很大的不同,服務的產品更加多樣化。
     
    2.1四大資產管理公司及地方性資產管理公司——金融不良資產包定價及咨詢服務
    針對四大資產管理公司以及各地方性資產管理公司,估價機構主要為其提供金融不良資產包定價及咨詢服務。
    這一部分的內容與應對銀行資產保全部的服務比較類似,無非一個是為賣方服務,一個買方服務,這里不再贅述。
     
    2.2信托機構——資金投前及投后管理
    針對信托機構對房地產開發公司的股權投資,估價機構不僅可以做全過程資金投前的價值評估、可行性研究、盡職調查等服務,還可以為其提供投資過程中的資金監管服務以及資金退出時的利潤水平測算、股權價值評估服務。
    客戶面對的核心問題:
    待投資項目未來收益如何?
    資金如何監管,特別是項目工程款如何根據進度進行支付?
    銷售資金如何監管?
    資金退出時,股權價值如何確定?
    資金投前投后管理服務要點:
    進行待投項目可行性研究,做好盡職調查;
    進行項目進度跟蹤,做好合同管理;
    查閱銷售月報,監控好收款賬戶;
    查閱財務報表,核實各類原始憑證,研究項目規劃資料,核實項目進度及工程款支付情況,研究房地產市場狀況,測算整個項目的利潤水平并進行房地產企業整體價值評估,進而得到資金退出時信托公司應分得的利潤及其持有的股權價值。
     
    2.3房地產基金公司——投資可行性研究以及抵押價值評估
    房地產投資基金直接投資的房地產資產一般是變現能力較強的住宅、可分割銷售的商業物業和辦公樓,或能產生較穩定現金流的服務式公寓、寫字樓、倉庫、廠房及商業用房等物業,其收益主要來源于租金收入和房地產升值。
    針對基金公司,房地產估價機構可提供投資可行性研究以及抵押價值評估等服務。
    客戶面對的核心問題:
    待投資項目的可行性如何?
    抵押物(包括土地、在建工程、已建成房屋)價值如何確定?
    未來投資收益如何?
    投資可行性研究以及抵押價值評估服務要點:
    進行待投項目可行性研究,為基金的初步決策提供參考;
    研究各類資料,根據市場狀況,評估房地產抵押價值,協助基金做好風控安排;
    測算項目的租售收入、評估房地產市場價值,為收益分配及資金退出提供依據。
     
    2.4保險公司——保險價值評估以及投資性房地產增值評估
    針對保險公司,估價機構主要提供保險價值評估、自有存量物業在每個會計年度的價值定價以及保險公司投資性房地產評估增值評估等服務。
    客戶面對的核心問題:
    保險價值如何確定?
    投資性房地產如何確定增值額?
    保險價值評估以及投資性房地產增值評估服務要點:
    考慮房地產保險價值評估的特殊性,明確估價目的和估價范圍;
    充分研究標的物及市場狀況,確保保險價值評估的客觀性;
    根據保險公司提供的原始資料,核算投資性房地產的初始投資成本、價值時點的賬面價值,根據房地產狀況以及市場情況評估價值時點的公允價值。
     
    2.5互聯網金融——數據合作
    應對目前正在崛起的互聯網金融,估價機構可以依靠常年積累的房地產數據,發展云估價平臺,和互聯網金融公司在數據方面開展合作。
    客戶面對的核心問題:
    房地產價格數據異常龐大,如何保證數據全面性和準確性?
    如何控制金融風險?
    數據服務要點:
    整理并積累房地產成交價格數據和房地產評估價格數據,為互聯網金融提供數據基礎;
    開發高效的云估價平臺,為互聯網金融企業提供服務端口,幫助企業控制風險;
    找準估價機構在互聯網金融鏈條里面的卡位,在跨界的整合、產業的整合中發揮自己的優勢。
    以上服務只不過是估價機構可開發的金融服務類產品中很小的一部分,房地產估價應該不斷加強對市場及客戶的研究、加強產品研發、加強數據運用推廣、提升專業人員服務水平,打開在金融領域的想象力,面對新的形勢以及蓬勃發展的金融市場帶來的新的機遇和挑戰。
     
     
     
     
     
    參考文獻
    中國房地產估價師與房地產經紀人學會.房地產估價理論與方法.中國建筑工業出版社,2007年4月;
    王柯敬.資產管理公司:運營狀況額未來發展方向.中國財政經濟出版社,2007年6月;
    鄭萬春.金融不良資產處置關鍵技術探究.中國金融出版社,2008年1月
    中國保監會.關于清理規范保險公司投資性房地產評估增值有關事項的通知(保監財會〔2014〕81號).2014年5月26日;
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